ImmoTourisme, l’agence 100% hébergements touristiques, vous présente dans l’Aude :
Demeure de caractère XIXᵉ de 483 m² exploitée en maison d’hôtes 4 Épis avec jardin clos et bassin – Saint-Marcel-sur-Aude

Description du bien
Située au cœur du village animé de Saint-Marcel-sur-Aude, à 10 minutes de Narbonne et 25 minutes des plages méditerranéennes, cette maison de maître de 1830 incarne l’élégance et le charme des belles demeures d’époque. Restaurée avec soin, elle a su préserver son cachet historique (cheminées en marbre, carreaux de ciment, ferronneries) tout en offrant le confort moderne attendu.
Développant 483 m² habitables sur 3 niveaux, la propriété est actuellement exploitée en maison d’hôtes haut de gamme, labellisée 4 Épis Gîtes de France.
👉 Vendue clés en main (mobilier, équipements, site internet), elle permet une reprise immédiate de l’activité.
La distribution comprend :
Au rez-de-chaussée : hall d’entrée, deux salons de réception, salle à manger, cuisine équipée contemporaine avec accès direct à la terrasse et au jardin.
Aux étages : cinq suites spacieuses avec salles de bains privatives, chacune offrant un caractère unique, alliant authenticité et confort moderne.
Partie privative indépendante : logement des propriétaires avec salon, chambre, dressing et salle de bains, garantissant intimité et confort.

Distribution des espaces dans le détail :
Rez-de-chaussée :
Hall d’entrée – 23 m²
Salon – 18 m²
Séjour/Salle à manger – 46 m²
Cuisine équipée contemporaine – 21 m²
Lingerie / bureau – 21 m²
1er étage :
Suite 1 – 23 m² avec salle de douche attenante
Suite 2 – 17 m² avec salle de douche et dressing/alcôve
Suite 3 – 20 m² avec salle de douche
Suite 4 (familiale) – deux chambres de 22 m² et 19 m² avec salle de bain/dressing
2ème étage :
Suite 5 – 22 m² avec salle de douche
Chambre 7 – 22 m²
Salon privé – 22 m²
Chambre 8 (privée) – 23 m² avec dressing et salle de bain

Atouts
Authenticité et charme : demeure de caractère du XIXᵉ siècle, volumes généreux, belles prestations, éléments anciens préservés.

Activité touristique en place : maison d’hôtes labellisée 4 Épis Gîtes de France, 5 suites meublées et équipées, clientèle fidélisée et internationale.
Réputation en ligne excellente : Booking 9,5/10 – Google 4,9/5.
Cadre de vie privilégié : jardin clos, terrasses, bassin de détente, dépendances, garage.
Prestations techniques : chauffage central électrique et gaz, cheminée encastrée, double vitrage, panneaux solaires, tout-à-l’égout, détecteur de fumée.
Localisation stratégique : cœur de village avec commodités, à 2 min du Canal du Midi, 10 min de Narbonne, 25 min des plages, 45 min des aéroports (Béziers, Carcassonne, Perpignan).
Partie privative indépendante : logement spacieux pour les propriétaires.
Transmission clé en main : exploitation immédiate sans investissement supplémentaire.

Potentiel de développement touristique :
Optimiser la rentabilité locative grâce à la configuration actuelle et à la réputation en ligne déjà acquise.
Diversifier l’offre avec des séjours thématiques : culture, œnologie, Canal du Midi, nature, bien-être.
Créer un espace spa/détente sous verrière, renforçant l’attrait bien-être de la maison d’hôtes.
Nouer des partenariats avec offices de tourisme, domaines viticoles, prestataires d’activités nautiques et nature.
Valoriser la situation privilégiée entre Méditerranée et Espagne pour capter une clientèle internationale en quête d’authenticité et de confort.

Informations générales
Surface habitable : 483 m²
Surface parcelle : 696 m²
Nombre de pièces : 13 dont 8 chambres et 6 salles de bains
Piscine : bassin de détente
Garage et dépendances
Taxe foncière : env. 3.468 €/an
DPE : C – 166 kWh/m²/an
GES : C – 14 kg CO₂/m²/an

📍 Localisation
Village vivant avec commerces, restaurants, services médicaux et écoles.
Narbonne : 10 min
Plages méditerranéennes : 25 min
Canal du Midi : 2 min
Espagne : 1h
Aéroports : Carcassonne, Béziers, Perpignan à 45 min – Toulouse et Montpellier à 1h30

Julien Carreau
Agent commercial immatriculé au RSAC de Perpignan sous le numéro 918 516 345