Investir dans une maison d’hôtes en France peut être rentable, mais tout dépend de la région choisie. Le taux d’occupation moyen national plafonne à 30%, soit 110 jours par an (Accueillir Magazine). Sous cette moyenne se cachent des écarts massifs : certaines zones tournent à 45-50%, d’autres peinent à passer les 20%. L’écart se joue sur l’emplacement, bien avant le choix du bien.
Pourquoi l’emplacement pèse autant dans le projet
Une maison d’hôtes vit de sa zone de chalandise touristique. Pas de touristes dans le secteur, pas de réservations. Une maison de 3 chambres à 30% d’occupation génère environ 30 000 € de chiffre d’affaires annuel (source Accueillir Magazine), pour un revenu net avant impôt autour de 8 700 €. À 45-50% d’occupation, on bascule dans une autre catégorie de projet.
Le réseau Gîtes de France affiche un taux d’occupation moyen de 47% en 2024, contre 30% pour les chambres d’hôtes hors réseau. La labellisation joue, mais la localisation joue plus encore.
Les critères pour évaluer le potentiel d’une région
Le premier critère reste le volume touristique. La France a accueilli 100 millions de touristes internationaux en 2024 (Atout France), mais cette manne se concentre sur quelques régions. Les classements INSEE 2024 placent la Nouvelle-Aquitaine en tête, suivie d’Auvergne-Rhône-Alpes, PACA et Occitanie.
L’étalement saisonnier compte tout autant, et c’est ce qui sépare un projet viable d’un projet à perte. Une zone qui ne tourne que sur juillet-août condamne le projet à 60 jours d’occupation maximum. Une région qui attire d’avril à octobre permet de viser les 130-150 jours.
Reste le foncier. Le prix d’acquisition pèse directement sur le seuil de rentabilité, et c’est souvent là que les porteurs de projet se piègent : un CA de 50 000 € n’a pas le même sens sur un bien à 350 000 € ou sur un bien à 800 000 €.
Top 10 des régions pour investir dans une maison d’hôtes
| Région | Rang touristique 2024 | Atout principal | Saisonnalité | Ticket d’entrée* | Aide régionale clé |
|---|---|---|---|---|---|
| Nouvelle-Aquitaine | 1ère (47 M nuitées été 2024) | Mer, vignobles bordelais, Pyrénées | Étalée (avril-octobre) | €€€ | LEADER + Région |
| Auvergne-Rhône-Alpes | 2e | Montagne 4 saisons, thermalisme, Lyon | Bi-saisonnière (été + hiver) | €€€ | AURA Tourisme |
| Provence-Alpes-Côte d’Azur | 4e | Clientèle fidèle, séjours longs | Concentrée (mai-sept) | €€€€ | SEM Tourisme PACA |
| Occitanie | 5e (55,2 M nuitées 2024) | Mer, montagne, œnotourisme | Étalée (mai-octobre) | €€ | Région + LEADER |
| Bretagne | 6-7e | Littoral + arrière-pays accessible | Concentrée (juin-sept) | €€ | Région Bretagne Tourisme |
| Pays de la Loire | 7-8e | Châteaux, Atlantique, bonne desserte | Étalée | €€ | Région + LEADER |
| Grand Est | 8e (14,9 M nuitées été 2025, +5,2%) | Tourisme international en croissance, marchés de Noël | Étalée | € | SEM Grand Est Tourisme (40 M€) |
| Normandie | 9e (12,2 M nuitées été) | Proximité Paris, patrimoine | Étalée (avril-octobre) | €€ | Région Normandie |
| Bourgogne-Franche-Comté | 10-11e | Œnotourisme haut de gamme | Étalée (avril-octobre) | €€ | Région BFC |
| Corse | Hors classement métropole | Tarifs élevés, clientèle premium | Très concentrée (juin-sept) | €€€€ | Collectivité de Corse |
* € = abordable (arrière-pays) | €€ = moyen | €€€ = élevé (zones touristiques) | €€€€ = très élevé (littoral premium)
Île-de-France (3e rang touristique) volontairement exclue : marché dominé par l’hôtellerie, foncier prohibitif, demande inadaptée au format maison d’hôtes.
Sources : INSEE bilans touristiques régionaux 2024, Atout France, Gîtes de France 2024, données immobilières SeLoger / Immo Abroad 2024.
Le Sud de la France : ticket d’entrée élevé, demande premium
Provence-Alpes-Côte d’Azur
PACA a une particularité qu’on retrouve peu ailleurs en France : la clientèle revient. Les séjours y sont aussi plus longs que la moyenne nationale. Une maison d’hôtes bien placée dans le Luberon, le Pays d’Aix ou l’arrière-pays niçois peut viser 50-55% d’occupation sur la saison.
La contrepartie est le foncier. Compter 4 000 à 7 000 €/m² sur le littoral, 2 500 à 4 500 €/m² dans l’arrière-pays selon la commune. Une maison de 3 à 5 chambres bien située se négocie rarement sous 600 000 €. Le retour sur investissement reste possible, mais la clientèle attend du standard : piscine, climatisation, petit-déjeuner soigné. Sans ces trois éléments, on tape dans une autre gamme tarifaire. Voir les biens disponibles en PACA.
Occitanie
L’Occitanie offre un compromis intéressant. La saison s’étire de mai à octobre, portée par les amateurs de patrimoine, les itinérants à vélo (canal du Midi, Voie Verte) et l’œnotourisme du Languedoc. Le foncier reste raisonnable dans l’arrière-pays : 1 500 à 2 500 €/m² dans le Gers, l’Aude ou l’Hérault rural, ce qui laisse de la marge pour une rénovation ambitieuse à budget équivalent. Opportunités en Occitanie.
Nouvelle-Aquitaine
Première région touristique de France en 2024 (INSEE), la Nouvelle-Aquitaine combine littoral atlantique (Pays Basque, Landes, Charente-Maritime), vignobles bordelais et massif pyrénéen. Cette diversité étale la demande sur l’année et limite la dépendance à la haute saison, ce qui est rare en France. Le bassin d’Arcachon et le Pays Basque restent les zones les plus chères (5 000-8 000 €/m²), mais le Périgord et le Lot-et-Garonne offrent un excellent rapport qualité-prix touristique pour 1 800-3 000 €/m². Explorez la Nouvelle-Aquitaine.
Les régions à fort potentiel souvent négligées
Auvergne-Rhône-Alpes
2e région touristique française en 2024 (INSEE), AuRA est curieusement sous-exploitée par les porteurs de projet maison d’hôtes, qui se concentrent sur le Sud. La région cumule pourtant montagne 4 saisons (été et hiver), thermalisme (Vichy, Aix-les-Bains, Evian), gastronomie lyonnaise et œnotourisme dans le Beaujolais et les Côtes du Rhône. Pour un investisseur qui cherche à lisser sa saisonnalité, c’est probablement la meilleure option du marché français. Le foncier varie fortement : 3 000-5 000 €/m² en zones touristiques de moyenne montagne, 1 500-2 500 €/m² dans l’Ardèche ou la Drôme provençale.
Bretagne
La Bretagne attire une clientèle fidèle, notamment française et néerlandaise. Le littoral est cher (3 000-5 500 €/m²), mais l’arrière-pays reste très accessible (à partir de 1 200 €/m² pour les chaumières et longères). La saisonnalité y est plus marquée que dans le Sud (juin à septembre essentiellement), ce qui demande de bien dimensionner le projet. Ouvrir 6 chambres pour ne les remplir que 100 jours par an, c’est l’erreur classique des projets bretons. Mieux vaut 3 ou 4 chambres bien remplies que 6 à moitié vides.
Bourgogne-Franche-Comté
L’œnotourisme bourguignon attire une clientèle haut de gamme, notamment américaine et asiatique. Une maison d’hôtes positionnée près de la Route des Grands Crus peut viser un tarif moyen de 150-200 €/nuit, bien au-dessus de la moyenne nationale autour de 90 €. Demeures viticoles entre 2 000 et 5 000 €/m² dans les secteurs cotés (Côte de Beaune, Côte de Nuits). C’est un segment de niche, mais avec des marges qui justifient le ticket d’entrée.
Investir en zone rurale : opportunité ou risque ?
LEADER et soutiens régionaux
Le programme LEADER 2023-2027 peut alléger l’addition. Les taux d’aide tournent autour de 40% des dépenses éligibles pour les PME, et montent jusqu’à 60% sur certaines actions ciblées (dynamisation des stations de tourisme), avec un plafond de 80 000 € par projet (fonds-publics.fr). Point critique : ces aides s’instruisent en amont, jamais après la signature. Elles s’intègrent dans le tour de table dès la phase d’acquisition, sinon elles passent à la trappe.
La plupart des régions ont leur propre dispositif d’aide aux projets touristiques. La SEM Grand Est Tourisme dispose par exemple d’une capacité d’investissement de 40 M€ dédiée aux projets d’hébergement régionaux. À étudier dès le business plan.
Les pièges du rural
Le rural a son revers. Les périodes de vacance s’allongent hors saison, parfois sur 4 à 5 mois consécutifs dans les zones les moins touristiques. L’éloignement des grands axes pèse aussi sur la valeur de revente. À équipement égal, un bien à 30 minutes d’une sortie d’autoroute se revend mieux qu’un bien à 1h15 par des départementales. C’est un point que beaucoup d’acquéreurs sous-estiment au moment de l’achat.
Régions émergentes à surveiller
Grand Est
Le Grand Est a enregistré +10% de nuitées internationales sur l’été 2024 malgré un recul national. L’été 2025 confirme la tendance avec 14,9 millions de nuitées, soit +5,2% sur un an (INSEE). Le foncier reste l’un des plus accessibles de France hors massifs, et la SEM Grand Est Tourisme (40 M€) offre un levier de cofinancement intéressant. Les Vosges, la Route des Vins d’Alsace et les marchés de Noël étalent la fréquentation sur toute l’année. C’est le pari d’une région encore peu chère qui monte en puissance.
Pays de la Loire
Les Pays de la Loire combinent littoral atlantique et vallée des châteaux dans une région bien desservie par la route et le rail. Le tourisme y est plus étalé que sur la Méditerranée, ce qui aide à tenir un meilleur taux d’occupation annuel. Manoirs et longères à partir de 1 800 €/m² dans la vallée de la Loire, jusqu’à 4 000 €/m² sur le littoral vendéen.
En résumé
- Taux d’occupation moyen national chambres d’hôtes : 30%, soit 110 jours par an (Accueillir Magazine).
- Taux d’occupation Gîtes de France 2024 : 47% (27,2 millions de nuitées).
- CA annuel moyen pour 3 chambres à 30% d’occupation : 30 000 € (revenu net avant impôt 8 700 €).
- 1ère région touristique France 2024 : Nouvelle-Aquitaine (47 M nuitées été).
- Aide LEADER 2023-2027 : jusqu’à 60% des dépenses éligibles, plafond 80 000 € par projet.
Avant de visiter un bien, le diagnostic régional fait la différence entre un projet rentable et un projet qui passe à perte. ImmoTourisme accompagne acheteurs et vendeurs sur la transaction de biens touristiques et peut vous présenter les biens disponibles selon vos critères de localisation.
